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Cédula de Habitabilidad: Qué es, tipos y cómo tramitarla con éxito

18/05/2016

La cédula de habitabilidad es un documento que acredita que una vivienda cumple con los requisitos mínimos para ser habitada. Su emisión corresponde a los Ayuntamientos y los requisitos para concederla dependerán de la comunidad autónoma en la que esté ubicada la vivienda, siendo Cataluña una de las comunidades más estrictas. Hoy repasamos en nuestra sección de términos inmobiliarios qué es una cédula de habitabilidad así como los trámites y otras consideraciones que debes conocer para ejercer tu labor como profesional inmobiliario.

Cuando es obligatorio emitir una cédula de habitabilidad

La cédula de habitabilidad y el certificado energetico son dos documentos necesarios para alquilar y vender una vivienda. Además, la necesitarás si deseas contratar por primera vez los suministros de abastecimiento básicos como el agua, la luz o el gas.

También es necesaria en el caso de solicitar un préstamo y si la vivienda va a ser transferida, como una herencia o cesión entre parientes. En este documento se recogen una serie de datos que certifican que la vivienda cumple unos mínimos de habitabilidad, como por ejemplo la superficie útil, así como el equipamiento de la misma, es decir, si cuenta con sanitarios, cocina, agua caliente, etc.

Tipos de cédulas de habitabilidad

Dependerá sobre todo de si se trata de una vivienda nueva o de una cédula de segunda ocupación. En el primero de los casos se requiere una Licencia de primera Ocupacion, que difiere de la cédula de habitabilidad propiamente dicha. Esta licencia la otorga el ayuntamiento correspondiente a los promotores que previamente han certificado la finalización de la obra según unos requisitos distintos en cada comunidad autónoma. En el segundo de los casos, cuando no se trata de una primera ocupación, se emite una renovación que recibe el nombre de cédula de habitabilidad, si ya han transcurrido los 15 años desde que se emitió la primera licencia.

Cómo solicitar una cédula de habitabilidad

Como ya hemos comentado, tramitar la cédula de habitabilidad es necesario para comprar o alquilar una vivienda en caso de que no se tuviera con anterioridad. Su solicitud es bastante sencilla y en casi todas las comunidades autónomas se puede realizar de forma telematica. Necesitarás un impreso de solicitud, además del justificante de haber pagado la tasa correspondiente, una fotocopia del dni del propietario de la vivienda o representante autorizado y una copia de la escritura de la propiedad o contrato de arrendamiento. Sin embargo, obtener la cédula de habitabilidad requerirá además de una visita de un técnico autorizado que realice una inspección de la vivienda para comprobar que todo está en orden. Recuerda que las condiciones mínimas de habitabilidad están reflejadas en la Orden del 29 de febrero de 1944 (BOE 1 de Marzo).

Qué condiciones debe tener la vivienda para emitir la cédula de habitabilidad

En esta Orden Ministerial se especifican las condiciones que debe tener una vivienda para poder ser habitable. Se trata de un conjunto de normas para garantizar que se construyen viviendas que garantizan que las personas que las habitan tienen un hogar digno. Por eso una vivienda sin cédula de habitabilidad está al margen de la ley. Normalmente los promotores se cuidan mucho de cumplir estas normas, puesto que si una vivienda no cuenta con la preceptiva cédula, el contrato de alquiler o compraventa puede quedar anulado.

Entre las condiciones destacan:

La vivienda debe tener como mínimo una superficie útil de 36 m2.

  • Debe tener al menos una estancia destinada como comedor o zona de estar, además de un cámara higiénica y de una cocina.
  • Se establece una altura mínima de 2,5 metros, excepto en los baños y en cocina, donde esta altura puede ser de 2,2 ms.
  • Por otro lado, se establece que en ningún caso las estancias de la casa puedan ser el paso para otros locales que no sean los propios de la vivienda.
    En el caso concreto de los baños, no pueden en ningún caso ser de paso a otras estancias de la casa.
  • Las estancias de la misma se pueden compartimentar de la manera que se desee, pero tanto la cocina como los baños deben tener una puerta de separación con el resto de la vivienda.
    Además, se establecen unas medidas mínimas para los dormitorios y para la zona de estar.
  • Por último destacar que existen condiciones mínimas para garantizar que las zonas de paso sean accesibles así como que los distintos niveles de la vivienda sean practicables.
  • En cuanto a la equipación de la vivienda debe contar con agua fría y caliente así como evacuación de agua y electricidad.
  • La cocina debe tener como mínimo un fregadero, un aparato de cocción y un sistema de extracción mecánica de humos.
  • En el caso de los baños, deben tener un lavamanos, un inodoro y una ducha. Las viviendas también deben contar con una instalación que permita lavar la ropa, además de un sistema que permita interactuar desde el acceso al edificio de la vivienda.

Qué hacer si el certificado de habitabilidad está caducado o nunca se tramitó

En este caso se debe concertar una cita con un arquitecto o arquitecto técnico. Realizará unainspección visual del inmueble y comprobará que cumple con todos los requisitos que marca la ley. A continuación, elaborará un informe de habitabilidad que remitirá al Ayuntamiento correspondiente, el cual tiene 3 meses para emitir la licencia de habitabilidad. Recordar que según la ley, un piso sin cédula de habitabilidad causaría que el contrato de alquiler o la compra venta de la casa pudiera quedar anulada. Es muy conveniente por tanto que seamos conscientes de lo que este pequeño papel puede suponer en una operación inmobiliaria.

Cuánto cuesta obtener la cédula de habitabilidad

Por último, queremos informarte de los costes de conseguir la cédula de habitabilidad. Depende sobre todo de la comunidad autónoma en la que vivas, pero para que te hagas una idea, en la Comunidad de Madrid, el precio de las tasas es de 50,13€. En otras comunidades las tasas fluctúan de forma sorprendente. En la Generalidad de Cataluña, las tasas son de 18,90€, con bonificaciones del 30% a aquellos que las tramiten de forma telemática, mientras que en Valencia, existen amplias exenciones al pago de las tasas.

Cargas inmobiliarias

Junto con la cédula de habitabilidad hoy queremos hacer referencia a otro término inmobiliario, las cargas de una vivienda.

Según wikipedia, se define carga inmobiliaria en el ámbito del derecho aquel gravamen impuesto por la ley que limita el libre disfrute de una propiedad. Por tanto, es importante conocer siempre con exactitud el tipo de cargas que pueda presentar una propiedad.

Tipos de cargas que puede presentar una propiedad

Sea una vivienda, una oficina o un local comercial, cualquier propiedad (incluso una plaza de garaje) puede llevar asociada algún tipo de carga inmobiliaria. Para conocerlas es suficiente con solicitar en el Registro de la Propiedad una nota simple y podrán ser:

  • Hipoteca. Es la más común de las cargas inmobiliarias que podemos encontrar. Se constituye a favor de una entidad financiera como garantía del pago del préstamo. Aunque normalmente estas hipotecas se conceden para la adquisición de una vivienda, también puede ponerse en garantía la casa para otros fines.
  • Servidumbre. Normalmente este tipo de cargas inmobiliarias afectan a los terrenos, pues los derechos de servidumbre son derechos de paso para personas o servicios que limitan la acción de propietario. Imaginemos por ejemplo que poseemos un terreno atravesado por una carretera o el acceso a algún tipo de servicio público. Este derecho de servidumbre limitará la propiedad y es necesario que los potenciales compradores lo conozcan.
  • Reserva de dominio. Se trata de una figura en desuso, ya que hoy en día prácticamente nadie la utiliza. El vendedor recibía pagarés del comprador y se reservaba la posibilidad de recuperar la propiedad si esos pagarés no se hacía efectivos.
  • Censos. Se trata de otra carga inmobiliaria en desuso y supone el pago de una cuota fija al propietario durante un tiempo determinado a cambio de la propiedad. Algo así como “alquiler con derecho a compra”. Todavía se pueden ver en fincas rústicas con disposiciones testamentarias.
  • Notas marginales. Normalmente el Registrador de la Propiedad puede dejar constancia de cuestiones secundarias que afectan al inmueble.
  • Anotación preventiva del embargo. Una vez que se ha iniciado el procedimiento de impago, se deja constancia en el Registro para evitar insolvencias fraudulentas. Es decir, que una persona que responda con sus bienes se declare insolvente y sin embargo siga ostentando la propiedad de un inmueble en el Registro.
  • Otras comprobaciones previas

Conocer las cargas inmobiliarias es una de las comprobaciones previas que debemos llevar a cabo antes de comprometernos en la firma de cualquier documento, pero no es la única. Existen otras comprobaciones que como interesados o en nuestra labor de asesoramiento inmobiliario a clientes debemos realizar.

1/ Título de la propiedad

Comprobar que, efectivamente, la propiedad está a nombre de quien está ejerciendo de propietario es la primera y más importante comprobación que debemos realizar.

Para ello deberemos solicitar al propietario que nos muestre el título de propiedad, generalmente escritura pública notarial.

2/ Registro de la Propiedad

Como ya hemos comentado, consultar en el Registro de la Propiedad que efectivamente la propiedad está correctamente inscrita a nombre del que dice ser su titular así como que está libre de cargas.

Hacemos un inciso para recordar a nuestros lectores una situación que los agentes inmobiliarios encuentran con frecuencia en su labor diaria. Es el caso de propiedades a nombre de varias personas, normalmente familiares o matrimonios. En el segundo de los casos y si ha habido un divorcio de por medio, esta nueva situación debe ser registrada como coresponde o habrá problemas a la hora de vender.

3/ Catastro

También es conveniente consultar el Catastro y comprobar que efectivamente la titularidad de la finca, la superficie, la ubicación y el resto de los datos están reflejados en el correspondiente certificado catastral descriptivo y gráfico.

Para realizar esta consulta no es necesario ser un profesional y además muchas notarías cuentan con una conexión telemática, por lo que será en notario el que realice esta consulta en la mayoría de los casos.

4/ Cuotas de la comunidad de propietarios

Ya hemos comentado en otras ocasiones la importancia de comprobar el estado de las cuentas que nos obligan con la comunidad de propietarios. Si esta situación no está regularizada, deberá ser el nuevo propietario el que se deba hacer cargo de las cuotas atrasadas.

Dicha comprobación se puede realizar a través del administrador de la comunidad, que deberá emitir un certificado de estar al corriente del pago.

5/ Arrendamiento

Si la vivienda está arrendada en el momento de formalizar la compra venta, el nuevo propietario está obligado a respetar el contrato, siempre y cuando esté correctamente inscrito en el Registro correspondiente.

Además, el inquilino tiene derecho a lo que se conoce como "tanteo y retracto", es decir, por Ley tiene derecho a adquirir la vivienda pagando al propietario el mismo dinero que haya pactado con el comprador.

6/ Cargas urbanísticas

Con frecuencia, si la vivienda está situada en zonas de reciente urbanización, pueden existir cargas pactadas con el Ayuntamiento en concepto de gastos de urbanización.

Conviene pues comprobar que estas cargas, que corresponden al promotor, están abonadas. En caso contrario corresponderá al comprador asumirlas.

7/ Cédula de habitabilidad y licencia de primera ocupación

Como hemos comentado al comienzo de esta entrada, no es una cuestión baladí asegurar que la vivienda posee todos los papeles en regla, lo que incluye la cédula de habitabilidad y en su caso, la licencia de primera ocupacion.

8/ Estatutos de la comunidad

Además, si se trata de una vivienda en propiedad horizontal es conveniente consultar los estatutos de la comunidad, debido a las potenciales restricciones de uso que pueden existir.

9/ Certificado energético

Ya comentamos en su día la necesidad de contar con el certificado energetico para comprar o vender una vivienda. Su obligatoriedad no exime a nadie, y las multas por carecer de él pueden llegar a ser de importes nada desdeñables. Asegúrate de que la vivienda en venta o alquiler dispone del certificado energético en regla.

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